ХЕДОНИК РЕГРЕССИЙГ АШИГЛАН ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭНД НӨЛӨӨЛӨГЧ ХҮЧИН ЗҮЙЛСИЙГ ИЛРҮҮЛЭХ НЬ: УЛААНБААТАР ХОТЫН ЖИШЭЭН ДЭЭР

I. УДИРТГАЛ
Орон сууцны үнийн индекс (ОСҮИ)-ийг тооцох хедоник регрессийн арга нь орон сууцны үнийг багц (орон сууцны үнэ нь бүх шинж чанарын үнийн нийлбэр)-аар нь авч үзэх бөгөөд шинж чанар бүрт өгөгдсөн үнэ гэж байдаггүй, шинж чанаруудын нэгдэл (халаалтын хэлбэр, өрөөний тоо, байршил гэх мэт) нь нэг цогц бүтээгдэхүүн буюу орон сууц болж худалдан авагчийн гар дээр очдог гэж үздэг.2 Иймд регрессийн аргачлалыг ашигласнаар эдгээр шинж чанаруудын нэгдмэл үнийг “салгаж”, орон сууцны нийт үнэ шинж чанар бүрээс хамааран яг ямар хэмжээгээр ялгаатай тогтож байгааг тооцох боломжтой болно. Өөрөөр хэлбэл, шинж чанаруудын ялгаатай байдлаас хамааран орон сууцны үнэ хэрхэн ялгаатай тогтож байгааг шууд ажиглахад хүндрэлтэй учир хедоник регресс нь холбогдох шинж чанарууд бүхий орон сууцнуудын үнийг түүвэрлэн эконометрик шинжилгээ хийснээр тэдгээрийн нэгжийн зах зээлийн үнийг шууд бус аргаар тооцдог. Энэ давуу талыг нь үндэс болгон орон сууцны үнийн индексийн тооцоонд орон сууцны үнийг стандартчилахад хедоник регрессийг өргөн ашиглах болсон. Нөгөө талаар хедоник аргын бас нэг том давуу нь орон сууцны үнийн талаарх мэдээллийг бусад аргуудыг бодвол илүү өргөнөөр ашигладагт оршино гэж үздэг. Мөн шинж чанараас хамааран үнэ яг ямар хэмжээгээр ялгаатай тогтож байгааг тооцон харуулдаг, шинж чанаруудын анхдагч мэдээллийг ашиглан орон сууцны үнийг стандартчилсан3 байдлаар шууд бус аргаар тооцож болдог4 зэргээрээ орон сууцны индексийн тооцоонд чухал байр эзэлдэг.
Гэхдээ хедоник регрессийн үр дүн бодит байдалтай нийцтэй байх эсэх нь үнэ бүрэлдэхэд нөлөөлөгч хүчин зүйлс (шинэ чанар)-ийн талаарх мэдээлэл, тоо баримт хэр элбэг, үнэ зөв олдохоос шууд хамааралтай. Орон сууцны үнийн индексийг тооцдог агентлагуудын судалгааны ажлын үр дүнгээр орон сууцны үнэнд хамгийн чухал нөлөөтэй хүчин зүйл нь байршил, тухайн нутаг дэвсгэрийн нийгэм, эдийн засгийн байдлын үзүүлэлтүүд болон орон сууцны гаднах төрх (гаднах үзэмж, нийт хэмжээ, унтлагын өрөөний тоо, ариун цэврийн өрөөний тоо гэх мэт) гэсэн дарааллал тогтоогдсон байдаг. Гэхдээ тухайн улсын өөрийн онцлог байдлаас хамааран нэмэлт хүчин зүйлс оруулах, эдгээр хүчин зүйлсээс орхигдуулан тооцож болно. Энэ үүднээс ч өөрийн орны хувьд хедоник регрессийг ашиглан орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг илрүүлэхдээ энэ байдлыг харгалзан судалсан болно.
Энэхүү судалгааны ажлын зорилго нь сүүлийн жилүүдэд орон сууцны үнийн индекс (OCҮИ)-ийн тооцоонд өргөн ашиглагдах болсон хедоник регрессийг орон сууцны үнийн эмпирик шинжилгээнд хэрхэн ашигладгийг танилцуулах, Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг илрүүлэх болон ОСҮИ тооцоход ашиглах стандарчлагдсан үнийг хэрхэн тооцдог болохыг харуулахад
2 Орон сууцны үнэ нь түүний шинж чанаруудаас хамаарна гэсэн таамаглал дээр хедоник загвар тулгуурлана. Иймээс орон сууцны үнэ нь тоон (унтлагын өрөөний тоо) болон чанарын (халаалтын хэлбэр) үзүүлэлтийг худалдан авагч хэрхэн үнэлж байгаагаас хамаарах юм.
3 ОСҮИ тооцоход түүвэрлэгдсэн үнийн мэдээллийн зарим нь хэт өндөр, зарим нь бага хэлбэлзэл өндөртэй байх тохиолдолд энэ нь үнийн өндөр, бага байгаа болон үнийн өсөлт, бууралтын талаарх нэгдсэн нэг мэдээллийг өгөхгүй тул орон сууцны шинж чанараас нь хамааруулан тооцсон стандартчилсан үнийг ашиглах шаардлага гарч ирдэг. Өөрөөр хэлбэл, түүвэр өгөгдлийн үнийн хэлбэлзлийн нөлөөг хедоник регресс ашиглан арилгасан стандартчлал бий болно.
4 Орон сууцны үнийн индексийг тооцохдоо энэхүү стандартчилагдсан үнийг ашиглан тооцдог.
- 2 -
оршино. Ийнхүү судлахдаа орон сууцны эрэлт, үнэнд нөлөөлөгч байршлын болон орчны хүчин зүйлсийг 2006-2007 онд Улаанбаатар хотод шинээр ашиглалтанд орсон орон сууцны 1 м2-ын үнэ, орон зайн байршил (хотын төвөөс алслагдсан зай), орчны ая тухтай байдал, дүүрэг, бүсийн ангилал болон тус барилгыг барьсан компанийн нэр хүнд (барилгын чанар), зар сурталчилгаа хэр хийлгэдэг байдал зэрэг тоон мэдээллээр cross section тоон өгөгдөл үүсгэн эконометрик шинжилгээний хедоник регрессийн аргазүйг ашиглан судалсан.
Судалгааны ажил дараах бүтэцтэй: 2 дугаар буюу судалгааны хэсэг (хедоник регресс, түүний үнэлгээ)-т Улаанбаатар хотын орон сууцны үнэ, түүний ялгаатай байдлыг тайлбарлах эконометрик загвар, тус судалгаанд ашигласан тоон үзүүлэлтүүд, түүний эх сурвалж, мөн Улаанбаатар хотын орон сууцны үнэ, түүний ялгаатай байдлыг тайлбарлах хедоник регрессийн үр дүн, орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлс, ОСҮИ-т ашиглах орон сууцны стандартчилагдсан үнийг хэрхэн тооцох тухай авч үзсэн болно. Харин 3 дүгээр хэсэгт судалгааны ажлын чухал үр дүнгүүдийг нэгтгэж, эцэст нь 4 дугаар хэсэгт дүгнэлт, зөвлөмж саналаа дурьдсан болно.

Татах :

Энд дар